Skip to content

Hur lönsamma är fastighetsbolagen?

Fastighetsbolag har som affärsmodell att bygga, förvalta och utveckla hyresfastigheter. Bolagen har i regel höga rörelsemarginaler, samtidigt som den löpande avkastningen på totalt kapital kan vara relativt låg. Detta beror helt enkelt på att verksamheten kräver mycket stora kapitalinvesteringar. Bäst går det för fastighetsbolagen när räntorna är låga och priserna stiger.

Senast uppdaterad: 2025-12-18

På denna sida:

Stora rörelsemarginaler …

Jämfört med andra branscher har fastighetsbolag vanligtvis stora marginaler i den löpande verksamheten. Att bygga eller förvärva fastigheter kräver visserligen stora investeringar, men när fastigheterna väl är byggda och lägenheterna uthyrda är verksamhetens kostnader förhållandevis låga – åtminstone fram till dess att större underhåll behöver göras.

Att bostadsbolagen har stora marginaler bekräftas av statistik från SCB. I branscher som detaljhandel, hotell, eller restaurang, pendlar den genomsnittliga rörelsemarginalen mellan tre och sex procent. Bostadsbolagen, däremot, har en genomsnittlig rörelsemarginal på runt 30 procent.

… men låg avkastning?

Trots stora rörelsemarginaler har många fastighetsbolag förhållandevis låg avkastning på totalt kapital. Detta beror framför allt på att det krävs stora investeringar i förhållande till det överskott som genereras. Med andra ord är det “totala kapitalet”, det vill säga summan av bolagens skulder och tillgångar, helt enkelt väldigt stort.

Höga priser och stora kapitalinsatser innebär alltså att den löpande avkastningen från hyresfastigheter är ganska låg, trots stora rörelsemarginaler. Samtidigt är det viktigt att återigen poängtera att investerare naturligtvis också lockas av möjligheten till värdestegringar, inte bara den löpande avkastningen.

Historisk prisutveckling på hyresfastigheter

För långsiktiga fastighetsägare har de senaste decennierna bjudit på goda tider. Sedan år 2000 har SCB:s fastighetsprisindex för hyreshus ökat med drygt 260 procent. Bara de senaste tio åren har indexet stigit med över 90 procent. Till stor del beror de snabba värdeökningarna på att efterfrågan på både bostäder och lokaler länge varit hög, samtidigt som räntan varit låg.

För fastighetsägare har värdestegringarna inneburit både ökade förmögenheter och stora möjligheter till vidare expansion. De senaste tio till femton åren har den goda totalavkastningen också bidragit till höga investeringsnivåer och ett rekordstort byggande av privata hyresrätter.

Snabba svängningar i räntenivå

Fram tills ganska nyligen präglades samhällsekonomin av unikt låga räntor, både i Sverige och globalt. Under en period var styrräntan till och med negativ, det vill säga under noll. Detta innebar i förlängningen kraftigt sänkta räntor för både hushåll och företag. Inte minst för den kapitalintensiva fastighetsbranschen var detta mycket gynnsamt.

I samband med inflationskrisen 2022 tvingades både Riksbanken och andra centralbanker att snabbt höja räntan igen. På bara drygt ett år höjdes den svenska styrräntan från 0 till 4 procent. Bostadsbolagens genomsnittliga kreditränta ökade under samma period från 1,5 till 5,4 procent. För branschen i allmänhet, och de högst belånade bolagen i synnerhet, innebar räntehöjningarna en stor förändring och försämring av det ekonomiska läget.

Vad händer när räntan går upp?

Stora krav på kapitalinvesteringar innebär att många bostadsbolag är högt belånade. Detta innebär i sin tur att varje förändring av räntenivån får stora effekter på bolagens ekonomiska situation. Den aktuella räntenivån är i sig inte särskilt hög ur ett historiskt perspektiv, men de stora lånevolymerna gör att alla bolag måste anpassa verksamheten efter den nya verkligheten.

De senaste årens inflation- och räntechock har fått stora samhällsekonomiska konsekvenser:

Hur lång tid det kommer ta för ekonomin att återhämta sig är svårt att säga. Räntorna kommer sannolikt inte heller att sjunka till samma låga nivåer som under 2010-talet, vilket kan tala för en lite mer utdragen återhämtning.

 

Förklaringar och definitioner

I listan till höger kan du läsa mer om hur branschen fungerar och hur de olika nyckeltalen definieras.

Vad är ett fastighetsbolag?

Fastighetsbolag har som affärsmodell att äga och förvalta hyresfastigheter, till exempel lägenhetshus. Intäkterna kommer från de boende i form av hyresbetalningar, och används till att betala för löpande kostnader som drift, underhåll, uppvärmning, skatt med mera. Eftersom bolagen drivs med vinstintresse behöver intäkterna också räcka till att ge ägarna en rimlig avkastning på pengarna som investeras.

Hur ser affärsmodellen ut?

Fastighetsbolagens affärsmodell kan sägas vila på två ben: löpande överskott från förvaltning, och möjligheten till värdeökningar över tid. För många investerare är det just kombinationen av löpande avkastning och stabila värdestegringar som lockar.

De senaste 20 – 30 åren har väldigt mycket pengar strömmat in i sektorn. Detta var särskilt tydligt under lågränteåren, då branschen gynnades av både låga finansieringskostnader och sjunkande avkastning på andra (riskfria) tillgångar.

Rörelsemarginal

Ett mått som visar hur stor andel av verksamhetens intäkter som blir kvar efter avdrag för rörelsekostnader, men före räntor och skatt. Fastighetsbolag har ofta hög rörelsemarginal, eftersom de löpande kostnaderna är relativt låga när fastigheterna väl är byggda och uthyrda.

Avkastning på totalt kapital

Ett mått som visar rörelseresultat plus finansiella intäkter, som andel av summan av bolagets skulder och tillgångar (balansomslutning). Trots höga rörelsemarginaler har många fastighetsbolag ganska låg avkastning på totalt kapital. Detta beror på att det krävs stora volymer av både eget och lånat kapital för hålla verksamheten igång.

Värde-/prisförändringar

Visar utvecklingen av fastigheternas marknadsvärden. En viktig förklaring till det stora intresset för fastighetsinvesteringar är möjligheten till värdeökningar över tid. Ett fastighetsbolag kan ha låg avkastning på totalt kapital, men samtidigt se det totala kapitalet växa kraftigt, både genom investeringar och rena värdestegringar på marknaden.

Detaljerade definitioner

På SCB:s hemsida redovisas detaljerade nyckeltalsdefinitioner.

Det är fritt att använda sig av vårt innehåll men ange gärna Hurvibor som källa.

Det är så här vi bor!

Vill du veta mer?

Kontakta oss om du har frågor om statistiken eller innehållet på sidan!

Kontakta oss
Om oss