Många hyresrätter har ombildats

Ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt

Det förekommer ombildningar också i motsatt riktning, det vill säga att bostadsrätter omvandlas till hyresrätter. Detta kan exempelvis ske om nybyggda bostadsrätter visar sig svårsålda. Det är inte självklart att alla sådana ändringar av upplåtelseform registreras som ombildningar i statistiken, utan det beror på när i byggprocessen som planerna ändras. Ombildning av bostadsrätter är hursomhelst ett ganska begränsat fenomen.

Enligt SCB:s statistik har det mellan år 2000 och 2021 bara omvandlats totalt 8 135 bostadsrätter. Det kan jämföras med de 199 842 hyresrätter som ombildats till bostadsrätter under samma period. Skillnaden däremellan – 191 707 – utgör det totala ”tappet” av hyresrätter till följd av ombildningar.

Politikens roll för ombildningar

Den statistik över ombildningar som redovisas här sträcker sig tillbaka till år 2000. Det betyder däremot inte att det inte skedde ombildningar redan tidigare. Faktum är att ombildningar av hyresrätter, framför allt i allmännyttan, tog fart redan under 1990-talet.

En rad politiska beslut och förändringar har möjliggjort och bidragit till ombildningar:

• 1968 genomförs en bred avreglering av bostadsmarknaden. Den största förändringen är att bostadsrätterna öppnas upp för marknadsprissättning, det vill säga möjligheten att sälja till högst bjudande. På hyresmarknaden ersätter bruksvärdessystemet den tidigare formen av strikt hyresreglering. I Stockholm sker nu en första ombildningsvåg.
• 1982 införs den så kallade ombildningslagen. Den ger sittande hyresgäster hembudsrätt, d.v.s. möjlighet att matcha alla inkommande bud vid fastighetsförsäljningar, förutsatt att vissa villkor uppfylls. I många fall har “vanliga” försäljningar därigenom slutat i ombildning.
• 1991 är det regeringsskifte och allmännyttans roll på bostadsmarknaden börjar förändras. I Stockholms stad vinner den samlade borgerligheten makten och driver igenom den första ombildningsvågen av stadens allmännytta.
• 1992 förlorar de allmännyttiga bolagen sin särställning och får nu samma finansieringsvillkor som andra aktörer på bostadsmarknaden. Tidigare kunde allmännyttiga bostadsbolag, som drevs utan vinstintresse, få extra förmånliga lånevillkor av staten. Förändringen innebär att kommuner nu övertar en del av den ekonomiska risk som staten tidigare stått för.
• 1993 avskaffas lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar.
• 1999 införs den så kallade stopplagen. Lagen innebär att staten har rätt att minska det allmänna statsbidraget till kommuner som säljer av det allmännyttiga beståndet.
• 2001 träder en ny bostadsförsörjningslag i kraft (efter avskaffandet av den tidigare 1993). Den nya lagen tydliggör att det är kommunerna som ansvarar för bostadsförsörjningen och att alla invånare i kommunen ska ha möjlighet att leva i goda bostäder.
• 2002 träder den första Allbolagen i kraft. Här fastslås att allmännyttiga bostadsbolag ska drivas utan vinstintresse. I Allbolagen regleras även försäljningen av det allmännyttiga bostadsbeståndet, varpå stopplagen från 1999 upphör. I stället ska kommunerna nu söka länsstyrelsernas tillstånd inför en försäljning.
• 2007 upphör krav om länsstyrelsernas godkännande av försäljning. Nu är det fritt fram för kommunerna att sälja av sitt bestånd. Antalet ombildningar ökar kraftigt mellan 2007–2010.
• 2011 ersätts Allbolagen från 2002 med en ny lag. Den nya Allbolagen säger att allmännyttiga bostadsaktiebolag ska drivas enligt affärsmässiga principer och avkastningskrav.