Vad händer med allmännyttan?

Det här är allmännyttan

Det som i dagligt tal kallas ”allmännyttan” är ett samlingsnamn för alla lägenheter som ägs av kommunala, allmännyttiga bolag. Till skillnad från i många andra länder är de kommunägda bostäderna inte öronmärkta för hushåll med låga inkomster. Den svenska allmännyttan är öppen för alla. Det rör sig med andra ord inte om några socialbostäder – även om bolagen i många fall tar ett stort socialt ansvar.

I dag har nästan alla svenska kommuner åtminstone ett allmännyttigt bolag. Enligt branschorganisationen Sveriges Allmännytta äger ungefär hälften av bolagen färre än tusen bostäder, men det finns också exempel på riktigt stora bolag. Stockholmshem, Poseidon och MKB har tiotusentals lägenheter vardera och räknas därmed till landets absolut största hyresvärdar. Sammanlagt finns det i Sverige i dag ungefär 850 000 allmännyttiga lägenheter.

Allmännyttan växer – men inte tillräckligt snabbt

Under 90- och 00-talen såldes eller ombildades många allmännyttiga hyresrätter. Framför allt i Stockholm och andra större städer skedde detta i stor skala. Sammantaget ledde det till att tiotusentals lägenheter som tidigare varit allmännyttiga, övergick till att bli bostadsrätter eller privata hyresrätter. Eftersom nyproduktionen inte hängde med, minskade antalet allmännyttiga bostäder kraftigt under den här perioden.

I dag ligger försäljningar och ombildningar på betydligt lägre nivåer, vilket gett förutsättningar för allmännyttan att börja växa igen. Men samtidigt som bostäderna blir fler fortsätter allmännyttans andel av bostadsmarknaden faktiskt att krympa. Bara sedan 2013 har allmännyttan gått från 46 till 41 procent av hyresmarknaden.

Att allmännyttans andel av bostadsmarknaden fortsätter att krympa beror främst på att andra delar av marknaden växer snabbare. De kommunala bostadsbolagen bygger helt enkelt inte lika mycket och i samma tempo som andra aktörer på marknaden. För varje ny allmännyttig lägenhet som byggdes år 2024, byggdes det nästan sju andra bostäder. Detta är huvudförklaringen till att allmännyttan varje år utgör en mindre och mindre del av bostadsmarknaden – trots att antalet lägenheter ökar.

Att de allmännyttiga bolagen inte bygger mer än vad de gör har flera förklaringar. En stor del av bolagen finns på orter som ligger utanför våra stora tillväxtområden. Här är behovet av nyproduktion sällan lika stort, samtidigt som marknadsförutsättningarna är sämre. Dessutom måste allmännyttiga bolag till skillnad från privata fastighetsägare följa regler och riktlinjer kring offentliga upphandlingar, vilket kan innebära högre kostnader. Vissa av bolagen verkar inte heller ha samma inneboende drivkraft att expandera som många privata aktörer.

Spelar det någon roll att allmännyttans roll krymper?

Trots att de allmännyttiga bolagen i mångt och mycket följer samma spelregler och villkor som de privata fastighetsägarna, finns det faktiskt skillnader i hur bolagen drivs. Generellt sett har de allmännyttiga bolagen lägre hyror än de privata hyresvärdarna. Dessutom använde de investeringsstödet i högre utsträckning, vilket innebär lägre hyresnivåer även i det nyproducerade beståndet. Siffror visar dessutom på att hyresgäster hos allmännyttiga bolag i genomsnitt också är mer nöjda med sin hyresvärd än hos privata fastighetsägare. Allmännyttan är med andra ord en viktig kraft och motvikt på bostadsmarknaden – och något som politikerna borde göra mer för att värna!