Politik för hobbyvärdar?

Nytt regelverk för privatuthyrning

Med nya regler vill regeringen göra privatuthyrning både enklare och mer attraktivt. I vissa delar innehåller de nya reglerna också viktiga förtydliganden och förbättringar jämfört med dagens lagstiftning. Att öka utbudet av hyresbostäder är dessutom en lovvärd ambition i sig.

Å andra sidan är det uppenbart att de nya, mer generösa reglerna riskerar att uppmuntra till spekulationsköp av bostäder för småskalig privatuthyrning. Detta gynnar den växande gruppen hobbyvärdar, men slår hårt mot unga vuxna och andra som försöker hitta ett tryggt hem på bostadsmarknaden.

Vad regeringen föreslår

Propositionen En mer flexibel hyresmarknad (2025/26:187) innehåller en lång rad förslag för att öka utbudet av tillgängliga hyresbostäder, inte minst genom mer generösa regler för privatuthyrning. Regeringens målsättning är bland annat att frigöra bostäder som i dag – av olika skäl – står tomma och oanvända. Exempel på ändringar i det nya regelverket är:

• Fri hyressättning vid privatuthyrning
• Höjning av antalet bostäder som kan hyras ut enligt den nya privatuthyrningslagen
• Begränsning av bostadsrättsföreningarnas möjligheter att neka uthyrning

Förslagen innebär inte bara stora förändringar i lagstiftningen, utan förstärker också ett pågående skifte i politikens syn på privatuthyrning i största allmänhet. Det som tidigare var en liten ventil på bostadsmarknaden har över tid utvecklats till en stor, dyr och osäker parallell till den ordinarie hyressektorn. Med det nya regelverket driver regeringen på utvecklingen ytterligare, samtidigt som uppenbara brister ignoreras.

Tre stora brister med det nya regelverket

Reglerna missar målet
Regeringen argumenterar utifrån en föreställning om att många bostäder i dag står tomma på grund av krångliga och begränsande regler. Här finns två viktiga invändningar: för det första har vi ingen tillförlitlig statistik över hur många bostäder som i dag står outnyttjade. För det andra har vi ingen aning om varför. Mest sannolikt är att bostäder som i dag står tomma gör det därför att ägaren vill ha det på det sättet. Många bostadsrättsföreningar har relativt flexibla stadgar och både bostadsägare och bostadsrättshavare har således redan goda möjligheter till lönsam privatuthyrning. Att reglerna skulle vara allt för restriktiva motsägs också av det faktum att andrahandsmarknaden vuxit kraftigt de senaste tio åren. Med andra ord: den som väljer att inte hyra ut sin tomma bostad i dag kommer sannolikt inte göra det med de nya reglerna heller.

Hobbyvärdar gynnas på bekostnad av hyresgäster och förstagångsköpare
Privatuthyrning kännetecknas av höga hyresnivåer och ett i praktiken obefintligt besittningsskydd. Tyvärr finns det också allt för många oseriösa hyresvärdar, med bristande förståelse för det ansvar som uthyrning av en bostad innebär. Att ytterligare stimulera denna del av marknaden är inte hyresgästvänlig politik, hur man än vrider och vänder på saken. Mer generösa villkor för privatuthyrning riskerar dessutom att leda till rena spekulationsköp, vilket flera remissinstanser uttrycker oro för. När bostäder förvandlas till spekulationsvaror lockar det till sig kapitalstarka individer på jakt efter avkastning, snarare än någonstans att bo. Precis den här mekanismen bidrar till stigande bostadspriser och allt högre trösklar för unga vuxna i hela Europa.

Marknadshyror införs bakvägen
Det nya regelverket för privatuthyrning innehåller både fri hyressättning och möjligheten till indexuppräkning av hyra – två saker som står högt på regeringspartiernas önskelista också för den ordinarie hyresmarknaden. Givet detta är det svårt att inte se de nya reglerna som en första testkörning av marknadshyresmodellen i liten skala. Ju större fenomenet växer sig, desto svårare kommer det dessutom bli att upprätthålla två olika system vid sidan av varandra. En cynisk, men tyvärr inte orealistisk, tolkning är att regeringen använder den nya privatuthyrningslagen för att införa marknadshyror bakvägen och på så sätt kringgå väljarnas kompakta motstånd i frågan.

Få vinnare och många förlorare

Huruvida de nya reglerna faktiskt kommer leda till ett bättre nyttjande av bostadsbeståndet är oklart. Däremot kommer privatuthyrningen med största sannolikhet att öka när fler bostäder köps (eller behålls) i syfte att tjäna pengar på uthyrning. Vi behöver visserligen fler hyresbostäder, men inte till vilket pris som helst. Utmaningen har aldrig varit att få fram en stor hyressektor, utan att få fram en stor hyressektor med schyssta villkor. Detta perspektiv saknas tyvärr i regeringens proposition. Unga vuxna och förstagångsköpare drabbas hårdast, medan hobbyvärdarna gynnas. Det här är politik med få vinnare och många förlorare.