Klart lägre hyror med investeringsstöd
 Investeringsstödet gav ett par tusen kronor lägre månadshyra i en nybyggd lägenhet 2019. |
 I en tredjedel av de nybyggda privata lägenheterna satte värden hyran själv. |
Syftet med det statliga stödet till att bygga hyresrätter och studentbostäder är inte bara att öka byggandet. Det ska också bli bostäder som fler har råd med. Därför villkoras stödet med ett tak för hyran.
I SCB:s hyresstatistik redovisas från och med 2018 också vilken modell som använts för att sätta hyran. Då syns investeringsstödets effekt.
Ett par tusen billigare
Hyran för en 70 kvm stor lägenhet i hus som byggts med hjälp av investeringsstöd hade i genomsnitt cirka 2 500 kronor lägre månadshyra än i hus som byggts utan stöd.
Egensatta hyror ökar
Högst är genomsnittshyran i lägenheter där fastighetsägaren satt nivån själv, det som kallas individuell förhandling. En tredjedel av de nya lägenheterna hos privata bostadsföretag har fått sådana hyror, och det är en stor ökning jämfört med 2018.
Ändå kan man notera att dessa hyror bara är några hundralappar högre än nivån där hyrorna förhandlas enligt systemen för bruksvärdes- eller presumtionshyra.
Allmännyttan och små kommuner
Hur mycket stödet används varierar mycket över landet och mellan allmännyttiga och privata hyresvärdar.
• 44 procent av allmännyttans nya lägenheter byggdes med hjälp av investeringsstöd.
• 16 procent av de lägenheter som byggdes av privata hyresvärdar fick investeringsstöd.
• 2018 byggdes inte en enda lägenhet i Storstockholm med investeringsstöd, men 2019 utgick stöd till nio procent av hyresrätterna.
• I kommuner med färre än 75 000 invånare utgick investeringsstöd till 63 procent av de nya lägenheterna.
Nybyggen alltid dyra
Trots att mer än en fjärdedel av de nya lägenheterna 2019 kom till med hjälp av investeringsstöd, och alltså fick ett par tusenlappar lägre hyra, fortsatte den genomsnittliga hyresnivån för nya bostäder att stiga kraftigt. 2019 var den 1 877 kr/kvm vilket motsvarar nära 11 000 kronor i månadshyra för 70 kvm.
Medelhyran för samtliga lägenheter i landet, av alla årgångar, 2019 var 6 615 kr för en lägenhet på 70 kvm.
Karta: här används investeringsstödet.
LÄS MER: Modeller för hyressättningFörhandling om bruksvärdeshyra är det vanligaste sättet att förhandla hyra i Sverige. Utgångspunkten är att hyran ska sättas efter lägenhetens storlek och standard, och att bostäder som är likvärdiga ska ha ungefär samma hyra. När nybyggnadshyror är förhandlade inom bruksvärdessystemet ska de alltså bedömas som skäliga i relation till övriga förhandlade bruksvärdeshyror i lägenheter med motsvarande standard.
Presumtionshyra
För att underlätta byggandet av nya bostadslägenheter infördes ett undantag i hyreslagen 2006. Det ger en hyresvärd rätt att komma överens med en hyresgästorganisation om hyror som överstiger bruksvärdesnivåerna. Detta gäller för nybyggda hus och delar av befintliga hus som byggs om till bostadslägenheter.
När en presumtionshyra är satt kan inte hyresgästerna få hyran prövad enligt bruksvärdesreglerna förrän det har gått minst 15 år efter inflyttning. Inte heller kan lägenheter med presumtionshyra användas som jämförelseobjekt i hyresnämnden under den perioden.
Individuellt förhandlad hyra
Om det inte finns någon förhandlingsordning för den nybyggda fastigheten vid tillfället för inflyttning/tillträde har hyresvärden inte någon automatisk skyldighet att förhandla inflyttningshyrorna med Hyresgästföreningen eller annan organisation.
För såväl privata som allmännyttiga bostadsföretag kan det också förekomma att förhandling begärs, men att parterna inte har kunnat enas om en överenskommelse. Även då är hyresvärden fri att göra upp med varje enskild hyresgäst för sig.
Förhandling med investeringsstöd
2017 infördes ett statligt investeringsstöd för att bygga hyres- och studentbostäder. Stödet förutsätter att man förhandlat fram en presumtionshyra på högst en viss nivå. Dessa nivåer har varit olika för olika regioner och även mellan olika år. 2019 var den maximala normhyran 1 550 kr/kvm i Stockholmsregionen, 1 450 kr/kvm i andra storstadsregioner och tillväxtkommuner samt 1 350 kr/kvm i övriga landet.
Ladda ned diagram