Klart lägre hyror med investeringsstöd
I Sverige kan hyran i bostadslägenheter sättas utifrån några olika modeller. Nivån på hyran varierar till viss del, beroende på vilken modell som används. Absolut störst skillnad blir det när investeringsstödet används.
Innehåll på denna sida
Ett par tusen billigare Modeller för att bestämma hyran Färre individuella hyror Investeringsstödet vanligare i mindre kommuner Alltid dyrt med nybyggnation
Ett par tusen billigare
Hyran för en 70 kvm stor lägenhet i bostadshus som byggts med hjälp av investeringsstödet har i genomsnitt cirka 2 000 kronor lägre hyra, än i hus som byggts utan stöd.
Så har det set ut alla år, sedan 2018 då Statistiska Centralbyrån (SCB) började redovisa hyresstatistik baserat på modell för hyra. Det som varierat är i stället vilken av de tre övriga modellerna, bruksvärdes-, presumtions- eller individuell hyra som legat lite högre än de andra.
Modeller för att bestämma hyran
Nedan listas de modeller som är möjliga att använda vid hyressättning i nyproducerade hyreslägenheter:
■ Bruksvärdesförhandling innebär att hyran förhandlas mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation. Det är det vanligaste sättet att förhandla hyra i Sverige. Utgångspunkten är att hyran bestäms utifrån såväl lägenhetens storlek och standard som hyresnivå för liknande lägenheter i området.
■ Presumtionshyra har varit möjlig sen år 2006 och får användas i nybyggda hus, och delar av befintliga hus som byggts om till bostadslägenheter. Ingen bruksvärdesjämförelse krävs. I stället bestäms hyran utifrån hur mycket det har kostat att bygga bostadshuset. Presumtionshyra får användas som längst i 15 år, sen övergår det till förhandlad bruksvärdeshyra.
■ Investeringsstöd genom statlig finansiering av nybyggnation av hyres- och studentbostäder. Stödet ställer krav på en förhandlad presumtionshyra som inte får överskrida en viss normhyra per kvadratmeter. Vad normhyran är varierar något mellan olika regioner, och är som högst i Stockholmsregionen.
■ Individuell hyressättning innebär att det saknas en förhandlingsordning mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation. I stället sätter hyresvärden hyran själv, genom individuella avtal med hyresgästerna.
Färre individuella hyror
Vilken modell som används mest skiljer sig åt mellan allmännyttiga och privata bostadsföretag.
Under samtliga år, sen 2018, är individuell hyressättning vanligare bland de privata bostadsföretagen, jämfört med de allmännyttiga. Även om den modellen använts allt mindre de senaste åren. Över tid går det även att se att investeringsstödet använts i all större utsträckning hos de privata företagen.
Andel bostäder efter modell för hyressättning
Allmännyttiga bostadsföretag 2022 2021 2020 2019 2018
Bruksvärdesförhandling
0%
13%
32%
15%
21%
Presumtionshyra
42%
37%
30%
32%
37%
Med investeringsstöd
58%
42%
36%
44%
36%
Individuell förhandling
0%
9%
1%
9%
7%
Annat
0%
0%
0%
0%
0%
Privata bostadsföretag 2022 2021 2020 2019 2018
Bruksvärdesförhandling
12%
27%
21%
26%
27%
Presumtionshyra
31%
28%
30%
25%
38%
Med investeringsstöd
41%
33%
29%
16%
13%
Individuell förhandling
12%
12%
20%
33%
22%
Annat
4%
0%
0%
0%
0%
Anm. Statistiken bygger på en urvalsundersökning där bortfallet är högre hos de privata bostadsföretagen än hos de allmännyttiga. Siffrorna gällande andel bostäder efter modell är avrundade. Källa: SCB och egna beräkningar
Investeringsstödet vanligare i mindre kommuner
Sett till hela perioden 2018–2022 har andelen nybyggda hyresrätter med hjälp av investeringsstödet varit som störst i mindre kommuner utanför storstadsregionerna.
För att ett byggprojekt ska beviljas investeringsstöd måste projektet garantera lägre boendekostnader, relativt till annan nyproduktion. För att säkerhetsställa detta finns det beslut om vad normhyran per kvadratmeter inte får överstiga. Den högsta tillåtna normhyran varierar något mellan geografiska områden, men då hyrorna i nyproduktion är högre i storstadsregionerna kan det vara en del av förklaringen till varför stödet är mer populärt i mindre kommuner som inte har någon koppling till en storstad.
Stor-Malmö är den storstadsregion som använt sig av bruksvärdesförhandling i störst utsträckning under perioden. I Stor-Stockholm och -Göteborg är det framför allt presumtionshyra som dominerat.
Total andel bostäder efter modell för hyressättning, per region, 2018-2022
Totalt 2018-2022 Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Övriga kommuner med > 75 000 inv Övriga kommuner med < 75 000 inv
Bruksvärdesförhandling
21%
12%
62%
16%
10%
Presumtionshyra
45%
50%
10%
33%
20%
Med investeringsstöd
12%
27%
23%
34%
56%
Individuell förhandling
22%
10%
6%
17%
13%
Annat
0%
0%
0%
0%
1%
Anm. Anm. Statistiken bygger på en urvalsundersökning där bortfallet är högre hos de privata bostadsföretagen än hos de allmännyttiga. Siffrorna gällande andel bostäder efter modell är avrundade. Regionerna är definierade av SCB. Källa: SCB och egna beräkningar
Alltid dyrt med nybyggnation
Trots att en stor andel av de nya lägenheterna byggs med investeringsstöd, och därmed får en märkbart lägre hyra, är den genomsnittliga hyresnivån i nyproducerade bostäder fortsatt hög . Under 2022 var den i genomsnitt 1 866 kronor per kvadratmeter (kvm) årligen, vilket motsvarar en hyra på strax över 11 000 kronor i månaden för 70 kvm.
Det är nästan 4 000 mer än genomsnittshyran i en motsvarande lägenhet i hela beståndet (samtliga byggår).
Mer om investeringsstödet och hur det använts kan du läsa på en annan sida.
Senast uppdaterad: 9 februari, 2024