Klart lägre hyror med investeringsstöd
 Investeringsstödet gav ett par tusen kronor lägre månadshyra i en nybyggd lägenhet 2018. |
 I en femtedel av de nybyggda privata lägenheterna satte värden hyran själv. |
Syftet med det statliga stödet till att bygga hyresrätter och studentbostäder är inte bara att öka byggandet. Det ska också bli bostäder som fler har råd med. Därför villkoras stödet med ett tak för hyran.
När SCB redovisar hyresstatistik för nya bostäder 2018 har man för första gången också tagit reda på vilken modell som använts för att sätta hyran. Då syns investeringsstödets effekt.
Ett par tusen billigare
Hyran för en 70 kvm stor lägenhet i hus som byggts med hjälp av investeringsstöd hade i genomsnitt 2 000–2 500 kronor lägre månadshyra än i hus som byggts utan stöd.
Liten skillnad i övrigt
Statistiken visar också att hyresnivån är nästan densamma i hus där man förhandlat om presumtionshyra respektive hus där fastighetsägaren satt hyran själv, det som kallas individuell förhandling.
Inte heller hyror som förhandlats inom bruksvärdessystemet är särskilt mycket lägre.
Allmännyttan och små kommuner
Hur mycket stödet används varierar mycket över landet och mellan allmännyttiga och privata hyresvärdar.
• 36 procent av allmännyttans nya lägenheter byggdes med hjälp av investeringsstöd.
• 13 procent av de lägenheter som byggdes av privata hyresvärdar fick investeringsstöd.
• Inte en enda lägenhet i Storstockholm byggdes med investeringsstöd 2018.
• I kommuner med färre än 75 000 invånare utgick investeringsstöd till 44 procent av de nya lägenheterna.
Nybyggen alltid dyra
Trots att mer än en femtedel av de nya lägenheterna 2018 kom till med hjälp av investeringsstöd, och alltså fick ett par tusenlappar lägre hyra, fortsatte den genomsnittliga hyresnivån för nya bostäder att stiga. 2018 var den 1 780 kr/kvm vilket motsvarar nära 10 400 kronor i månadshyra för 70 kvm.
Medelhyran för samtliga lägenheter i landet, av alla årgångar, 2019 var 6 615 kr för en lägenhet på 70 kvm.
Förhandling om bruksvärdeshyra är det vanligaste sättet att förhandla hyra i Sverige. Utgångspunkten är att hyran ska sättas efter lägenhetens storlek och standard, och att bostäder som är likvärdiga ska ha ungefär samma hyra. När nybyggnadshyror är förhandlade inom bruksvärdessystemet ska de alltså bedömas som skäliga i relation till övriga förhandlade bruksvärdeshyror i lägenheter med motsvarande standard.
Presumtionshyra
För att underlätta byggandet av nya bostadslägenheter infördes ett undantag i hyreslagen 2006. Det ger en hyresvärd rätt att komma överens med en hyresgästorganisation om hyror som överstiger bruksvärdesnivåerna. Detta gäller för nybyggda hus och delar av befintliga hus som byggs om till bostadslägenheter.
När en presumtionshyra är satt kan inte hyresgästerna få hyran prövad enligt bruksvärdesreglerna förrän det har gått minst 15 år efter inflyttning. Inte heller kan lägenheter med presumtionshyra användas som jämförelseobjekt i hyresnämnden under den perioden.
Individuellt förhandlad hyra
Om det inte finns någon förhandlingsordning för den nybyggda fastigheten vid tillfället för inflyttning/tillträde har hyresvärden inte någon automatisk skyldighet att förhandla inflyttningshyrorna med Hyresgästföreningen eller annan organisation.
För såväl privata som allmännyttiga bostadsföretag kan det också förekomma att förhandling begärs, men att parterna inte har kunnat enas om en överenskommelse. Även då är hyresvärden fri att göra upp med varje enskild hyresgäst för sig.
Förhandling med investeringsstöd
2017 infördes ett statligt investeringsstöd för att bygga hyres- och studentbostäder. Stödet förutsätter att man förhandlat fram en presumtionshyra på högst en viss nivå. Dessa nivåer har varit olika för olika regioner och även mellan olika år. 2018 var den maximala normhyran 1 550 kr/kvm i Stockholmsregionen, 1 450 kr/kvm i andra storstadsregioner och tillväxtkommuner samt 1 350 kr/kvm i övriga landet.
Ladda ned diagram