Allmännyttan
Allmännyttans andel av bostadsmarknaden fortsätter krympa. Detta beror främst på att andra delar av marknaden växer betydligt fortare.
Privatuthyrning av bostäder ökar
Allt fler hushåll hyr en bostad på andrahandsmarknaden. Att bo i andra hand betyder ofta högre hyror och färre rättigheter än i första hand.
Senast uppdaterad:
2026-03-06
Allt fler redovisar överskott från privatuthyrning
Den som hyr ut sin privatbostad får göra vissa avdrag, bland annat ett schablonavdrag på 40 000 kronor per bostad och år. Om privatuthyrningen genererar ett överskott, alltså att intäkterna är större än avdragen, är överskottet skattepliktigt och ska redovisas i deklarationen som inkomst av kapital.
Antalet individer som redovisar överskott från privatuthyrning har ökat kraftigt de senaste åren. Bara sedan 2013 har siffran mer än fördubblats, från ungefär 50 000 till fler än 107 000 personer.
Ökningen på senare tid kan bero på att många valt att hyra ut i stället för att sälja på en osäker bostadsmarknad.
Sannolikt är det fler som hyr ut än vad statistiken från Skatteverket visar. För det första är det inte alla andrahandsuthyrningar som når upp till gränsen för när ett överskott måste redovisas. Dessutom är svartuthyrning troligen ganska utbrett. Eftersom det saknas tillförlitlig statistik på området är det ingen som faktiskt vet hur stor andrahandsmarknaden egentligen är.
Ändrade regler om andrahandsuthyrning
Regeringen har lämnat lagförslag som ska förenkla uthyrningen och öka tillgången på bostäder. Förslaget innefattar en ny privatuthyrningslag, utökade möjligheter till andrahandsuthyrning av bostadsrätter och ändrade regler för blockhyra av företags- och delningsbostäder. Lagförslaget är på remiss till Lagrådet och förändringarna föreslås träda i kraft 1 juli 2026.
Ny privatuthyrningslag
Förslaget innebär att privatpersoner ska få hyra ut upp till två bostäder samtidigt enligt privatuthyrningslagen. I dag gäller lagen bara för den första bostaden och den andra följer hyreslagen. Privatuthyrningslagen ger varken rätt till återbetalning av för hög hyra eller besittningsrätt, eftersom ägaren fritt kan välja att inte förlänga avtalet.
Syftet med förslaget om en ny privatuthyrningslag är att frigöra fler bostäder i befintligt bestånd.
Utökade möjligheter för andrahandsuthyrning av bostadsrätter
Förslaget innebär att andrahandsuthyrning framöver ska kunna ske under längre tid än idag. Tidsaspekten i andrahandsuthyrning ska därmed ha en mindre betydelse i bedömningen. En bostadsrättsinnehavare, med skäl att hyra ut, ska därmed lättare få tillstånd även om bostaden tidigare hyrts ut.
Ändrade regler för blockhyra
Blockhyra innebär att en aktör, exempelvis ett företag, hyr minst tre lägenheter som ett “block”, och hyr sedan ut dessa till exempelvis anställda. Förslaget innebär att reglerna för blockhyra utvecklas och tydliggörs, i syfte att underlätta för företag och öka flexibiliteten på hyresmarknaden.
Förslaget innebär även att förutsättningarna för delningsbostäder utvecklas. Delningsbostäder innebär att hyresgäster hyr varsitt rum och delar på gemensamma ytor. Även kallat coliving.
Syfte, mål och kritik
Syftet med de ändrade reglerna för andrahandsuthyrning är att förenkla uthyrningen och öka tillgången på bostäder. Målet är att skapa en mer flexibel hyresmarknad och göra fler bostäder tillgängliga.
Den främsta kritiken mot förslagen är att de kan driva på spekulation, där bostäder köps i syfte att hyras ut snarare än att användas som permanentboenden. Kritiker varnar också för en växande andrahandsmarknad med högre hyror och otryggare villkor för hyresgäster.
Lagrådsremissen, i sin helhet, finns att läsa på Regerings webbplats.
Privatuthyrning en miljardindustri
År 2024 uppgick det totala redovisade överskottet från privatuthyrning till drygt 4,5 miljarder kronor. Det är 3,5 gånger så mycket som överskottet år 2013. Stor-Stockholm står för över 40 procent av totalbeloppet, vilket motsvarar ungefär 1,8 miljarder kronor. Stor-Göteborg och Stor-Malmö står tillsammans för ytterligare 19 procent av det totala överskottet.
Det redovisade överskottet är beräknat efter att schablonavdraget på 40 000 kronor per bostad har gjorts. Om man även räknar in detta avdrag blir de faktiska inkomsterna från privatuthyrning betydligt större. Avdraget görs per bostad och kan dessutom delas mellan flera personer i samma hushåll. I Sverige bor i genomsnitt drygt två personer per hushåll. Under antagandet att detta gäller för samtliga bostäder som hyrs ut privat, och därför halverar antalet personer som redovisar överskott, innebär det att de totala inkomsterna från privatuthyrning under 2024 i praktiken var omkring två miljarder kronor högre än det redovisade överskottet.
Sammanlagt står storstadsregionerna för nästan 60 procent av överskottet från privatuthyrning i landet. Här finns stora andrahandsmarknader och det rör sig inte sällan om uthyrningar på heltid, snarare än veckovisa uthyrningar av fritidshus eller liknande. Dessutom är hyrorna ofta höga, vilket bidrar till att även överskotten blir större.
Betydligt högre hyror i andra hand
Hyrorna på andrahandsmarknaden är generellt sett betydligt högre än på den ordinarie hyresmarknaden. Som störst är skillnaden i Stockholm och andra storstäder. Här kan andrahandshyrorna i vissa fall vara nästan dubbelt så höga som de ordinarie hyrorna.
Det råder med andra ord inget tvivel om att hyrorna är högre på andrahandsmarknaden. Detta återspeglar att bostadsmarknaden på många håll är mycket ansträngd, framför allt i de största städerna. Här finns det uppenbarligen också en grupp bostadssökande som, åtminstone tillfälligt, kan betala väldigt höga hyror.
Däremot förstärks skillnaderna i statistiken av att den ordinarie hyresmarknaden är både större och sannolikt mer blandad. Lägenheterna som ligger till grund för statistiken är alltså inte nödvändigtvis jämförbara med varandra.
Hyresnivåer i första- och andra hand 2025
Medianhyror i de största kommunerna, andrahandsmarknad och ordinarie hyresmarknad.
| Andrahandshyra | Ordinarie hyra | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kommun | 1 rum | 2 rum | 3+ rum | 1 rum | 2 rum | 3+ rum* |
| Stockholm | 11 000 kr | 14 500 kr | 18 000 kr | 6 249 kr | 8 149 kr | 11 162 kr |
| Göteborg | 9 500 kr | 11 500 kr | 14 500 kr | 5 715 kr | 7 174 kr | 9 055 kr |
| Malmö | 8 200 kr | 11 000 kr | 14 200 kr | 5 831 kr | 8 074 kr | 10 933 kr |
| Uppsala | 8 000 kr | 11 000 kr | 13 500 kr | 6 633 kr | 8 920 kr | 11 102 kr |
| Linköping | 6 700 kr | 9 100 kr | 11 500 kr | 5 637 kr | 7 559 kr | 10 010 kr |
| Västerås | 6 500 kr | 8 800 kr | 12 000 kr | 5 521 kr | 7 439 kr | 9 976 kr |
| Örebro | 6 300 kr | 8 000 kr | 10 500 kr | 5 539 kr | 7 115 kr | 9 904 kr |
| Helsingborg | 7 000 kr | 9 000 kr | 13 000 kr | 6 077 kr | 7 909 kr | 10 406 kr |
| Jönköping | 7 000 kr | 8 900 kr | 11 000 kr | 4 733 kr | 6 649 kr | 8 984 kr |
| Norrköping | 6 300 kr | 8 500 kr | 10 900 kr | 5 880 kr | 7 835 kr | 10 263 kr |
* Viktat genomsnitt för SCB-kategorierna "3 rum" och "4+ rum" med hjälp av beståndet år 2024.
Källa: Qasa, Hyresrapporten 2025; SCB; egna beräkningar.
Arjeplog i privatuthyrningstoppen
Kommunen med allra flest uthyrare per 1 000 invånare är Arjeplog. Under 2024 redovisade här mer än var tionde invånare ett överskott från privatuthyrning. Detta kan bero på att det om vintrarna kommer fordonstestare från hela världen till Arjeplog för att testköra fordon i kallt klimat, och att många kommuninvånare då väljer att hyra ut en bostad i andra hand.
Stockholms kommun står för det största totala överskottet, motsvarande 807 miljoner kronor. Näst på listan är Göteborg (288 miljoner) och Nacka (122 miljoner). Med undantag för Uppsala är samtliga kommuner på topp-tio-listan belägna i någon av de tre storstadsregionerna.
Landets högsta genomsnittliga överskott stod under 2024 Gällivare för, motsvarande 86 000 kronor. Pajala och Kiruna intar plats tre och sex på listan, med genomsnittliga överskott på 72 000 respektive 63 000 kronor. Här ligger förklaringen sannolikt i de många industrisatsningar som i dag präglar kommunerna, med mycket nyinflyttad personal i behov av bostäder.
Topplista – privatuthyrning 2024
Kommuner där privatuthyrningen är som mest omfattande och utbredd, olika mått.
| Antal redovisade överskott | Antal redovisade överskott, per 1 000 invånare | Totalt överskott (mnkr) | Genomsnittligt överskott (kr) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 14 559 | Arjeplog | 104 | Stockholm | 807 | Gällivare | 86 079 |
| Göteborg | 6 651 | Öckerö | 39 | Göteborg | 288 | Danderyd | 75 684 |
| Uppsala | 2 620 | Danderyd | 35 | Nacka | 122 | Pajala | 72 349 |
| Malmö | 2 492 | Markaryd | 34 | Malmö | 109 | Kiruna | 62 648 |
| Nacka | 2 369 | Åre | 27 | Uppsala | 95 | Lidingö | 61 773 |
| Jönköping | 1 651 | Lidingö | 25 | Danderyd | 86 | Boden | 57 802 |
| Kungsbacka | 1 638 | Vaxholm | 25 | Lidingö | 76 | Laxå | 57 279 |
| Huddinge | 1 576 | Gotland | 23 | Huddinge | 72 | Stockholm | 55 464 |
| Täby | 1 568 | Nacka | 21 | Täby | 71 | Årjäng | 52 966 |
| Lund | 1 437 | Ekerö | 21 | Kungsbacka | 69 | Nacka | 51 411 |
Källa: Skatteverket, SCB samt egna beräkningar.
Hur fungerar andrahandsuthyrning?
Det finns flera olika former av andrahandsuthyrning. Lite förenklat beskriver begreppet alla situationer där man hyr en bostad som någon annan antingen äger, eller står på kontraktet för. Det är med andra ord möjligt att hyra både ägarbostäder och hyresrätter i andra hand, men regelverken skiljer sig åt.
Andrahandsuthyrning av hyresrätter regleras i jordabalkens tolfte kapitel, även kallad hyreslagen. Den ger andrahandshyresgästen ett förhållandevis starkt juridiskt skydd. Hyran får inte vara mer än 15 procent högre än förstahandshyran och efter två år kan andrahandshyresgästen i vissa fall dessutom ha anspråk på besittningsskydd. Skulle andrahandshyresgästen ha betalat en för hög hyra kan hyresnämnden besluta om återbetalning.
Vid uthyrning av egen bostad, det vill säga bostads- eller äganderätt, gäller i stället den så kallade privatuthyrningslagen. Här får hyran motsvara ägarens kapital- och driftkostnader. Kapitalkostnaden är däremot inte den faktiska kostnaden som ägaren har, utan beräknas som den skäliga avkastningsräntan på bostadens marknadsvärde. Privatuthyrningslagen medger, till skillnad från hyreslagen, ingen möjlighet till återbetalning om hyran varit för hög. Dessutom uppstår inget anspråk på besittningsrätt, då ägaren alltid själv kan avgöra om ett avtal ska förlängas eller inte.
Privatuthyrningslagen gäller inte om en person hyr ut två eller fler bostads- eller äganderätter. Om två bostäder hyrs ut gäller privatuthyrningslagen bara för den första, medan den andra regleras enligt hyreslagen. Är det fler än två bostäder som hyrs ut gäller hyreslagen för samtliga uthyrningar, då det anses röra sig om näringsverksamhet snarare än uthyrning av den egna bostaden.
Läs mer om andrahandsuthyrning på Hyresgästföreningens hemsida.
Det är så här vi bor!
Vill du veta mer?
Kontakta oss om du har frågor om statistiken eller innehållet på sidan!