Stöd och byggande hejdar högsta hyrorna

Allmännyttorna i Örebro län har hyresnivåer under riksgenomsnitt.

Samtliga allmännyttiga bostadsföretag i Örebro län har hyresnivåer under riksgenomsnittet. Lägst är de i Askersund.

Hyresnivåerna i Örebro län är något lägre än i landet som helhet.

En orsak till det kan vara att här finns sedan länge en ovanligt stor andel hyresrätter, vilket betyder att många lägenheter är av äldre årgång. Där är hyrorna i allmänhet lägre.

Höga hyror i nya hus

Men det har också byggts ovanligt mycket på senare år, särskilt i Örebroregionen. Och hyrorna i de husen är ofta flera tusen kronor högre i månaden.

Marknaden mättad

För ett par år sedan var hyrorna i nybyggda hus på väg upp mot riktigt höga nivåer i Örebro: 1 700 kr/kvm, vilket betyder över 10 000 kr/mån för en trerummare på 70 kvm, var inte helt ovanligt.

Men sedan har det byggts rekordmycket, vilket fått till följd att det blivit svårt att hyra ut – eller få folk att bo kvar någon längre tid – i de allra dyraste lägenheterna.

Samtidigt infördes ett statligt investeringsstöd, villkorat med att årshyran inte fick överstiga 1 450 kr/kvm. Det har utnyttjats flitigt i Örebroregionen, och hjälpt till att hålla tillbaka hyresnivåerna i de nybyggda husen.

Öbo ger rabatt

Kommunala bostadsföretaget Öbo har de senaste åren infört en egen rabattmodell på en del av sin nyproduktion. Hyresgästerna får 20 procents rabatt på hyran första året, och sedan fasas den ”riktiga” hyran in successivt under 15 år. Syftet är att fler ska ha råd att bo i nyproducerade lägenheter.

Hyran i en nybyggd trea blir med denna modell cirka 7 500 kr/mån första året, 8 400 efter tio år och 9 300 kr efter 15 år.

Höga hyror även efter renovering

När husen renoveras kan den nya hyran ibland bli så hög att befintliga hyresgäster inte har råd att bo kvar. Normalt underhåll ska inte påverka hyran, men om lägenhetens standard blir högre höjs också bruksvärdet. Den nya hyran bestäms i förhandling, och som alltid är resultatet en avvägning mellan parternas bedömningar.

Många områden som är byggda under det så kallade miljonprogrammet på 1960-och 1970-talen står nu inför renoveringar, och Hyresgästföreningen strävar efter att det ska ske enligt långsiktiga planer och i samråd med de boende.

En relativt vanlig modell är att hyresgästerna får möjlighet att välja nivå på upprustningen i sin egen lägenhet, och därmed påverka hur stor hyreshöjningen blir. Det kan till exempel gälla golvmaterial eller standard i badrum och kök.

Hyresrabatt löser bokföringsknut

När en renovering är gjord vill bostadsföretagen höja hyrorna, inte bara för att få täckning för sina kostnader utan också av bokföringstekniska skäl. Den vanligaste tolkningen av reglerna betyder nämligen att hyrorna efter renovering – precis som vid nybyggnad – ska ligga på en viss nivå, annars måste man skriva ned värdet på fastigheterna vilket försämrar resultatet.

Men på den nivån är det många hyresgäster som inte skulle ha råd att bo kvar. Lösningen har då, både hos Öbo och flera andra bostadsföretag i länet, blivit att man erbjuder rabatt som fasas ut under 15 år. Hyran ligger på en nivå som banken och revisorn kan godkänna, men hyresgästerna behöver inte betala fullt så mycket.

Ett mynt med två sidor

Även om rabattmodeller underlättar för hyresgästerna, just nu, kvarstår problemet att lägenheter med låga hyror blir allt färre allt eftersom de äldre husen rustas upp. De som har verkligt låga inkomster får allt sämre möjlighet att hitta någonstans att bo.

Trogna hyresgäster belönas

Seriösa hyresvärdar som arbetar långsiktigt med sin förvaltning har också ett intresse av att hyresgäster vill bo kvar. Ett exempel på det är Kumlabostäder, där man satt ett tak på 1 000 kronors höjning för de hyresgäster som flyttade tillbaka efter renovering. Sedan får hyran ligga kvar på den nivån i samma antal år som de redan bott där.

Det betyder att trogna hyresgäster, som ju redan varit med och betalat för renoveringen på hyran i många år, får nytta av det.

 

Senast uppdaterad: 24 juni, 2020