Dämpad ökning av extremhöga byggpriser

Färre lyxbyggen sänkte snittpriset.

Snittpriset för att bygga bostadsrätter i storstadsregionerna föll kraftigt 2018. Markpris hade stor inverkan.

Utan statligt stöd hade hyreshusen blivit dyrare.

Utanför storstäderna är snittpriset för att bygga lägre. Priset för marken är lägre, liksom priset för befintliga bostäder.

Sett över längre tid har prisuppgången för att bygga bostäder varit extrem. Statistiska centralbyrån mäter det genom Byggnadsprisindex BPI, där man rensar bort sådant som högre standard från jämförelsen. Det är alltså rena prisökningar det handlar om.

BPI är den orangefärgade kurvan i diagrammet här bredvid. Bara sedan 2010 har BPI stigit med 44 procent, vilket är fyra gånger mer än inflationen mätt som KPI.

Bostadsbrist driver priserna

I produktionspriset ingår också vinster i olika led. Och när efterfrågan är stark, som på en bostadsmarknad med brist, pressas priserna uppåt.

Bostadsrätter dyrast

Men det är stor skillnad mellan bostadsrätter och hyresrätter. Och det är stor skillnad mellan byggpriserna i storstadsregionerna och resten av Sverige, särskilt när det gäller vad man betalar för marken.

I storstäderna var det genomsnittliga priset på mark för bostadsrätter drygt 11 000 kronor per kvm bostadsyta 2019, men två år tidigare var det nära 17 000 kronor. För hyresrätter har markpriset legat ganska konstant kring 5 000 kr/kvm.

Minskning i dyraste lägena

En bidragande faktor till att priset för att bygga bostadsrätter i storstäder föll kraftigt 2018 är alltså att det genomsnittliga priset för marken sjönk.

I tid sammanfaller det med att marknaden för nybyggda bostadsrätter i storstadsregionerna började svikta. Det kan tyda på att det är byggen i de dyraste lägena som minskat och nu påverkar statistiken.

Marken billigare i övriga landet

I landet utanför storstadsregionerna är markpriset lägre, och även skillnaden mellan upplåtelseformerna i det avseendet. Där har priset för marken legat kring 8 000 kr/kvm för bostadsrätter och 3 000 kr för hyresrätter de senaste fem åren.

Som vi kan se i diagrammen är nivån för det totala produktionspriset lägre utanför storstadsregionerna. Det beror inte bara på lägre pris för marken utan också på att befintliga bostäder är billigare. I relation till det upplevs dyra nybyggen mindre prisvärda.

För hyresrätter, framför allt ute i landet, har även det statliga investeringsstödet haft en viss betydelse för att hålla nere byggpriset – och hyrorna.

Investeringsstöd sänker priset

I diagrammen på den här sidan visas det som SCB i sina tabeller kallar nettopris, dvs där eventuella bidrag dragits av. Även i beräkningen av Byggprisindex BPI används nettopriset.

2018 och 2019 var skillnaden mellan brutto- och nettopris för hyresrätter 600–700 kr/kvm i storstadsregionerna och 1 600–2 000 kr/kvm i resten av landet. SCB saknar uppgift om vilka typer av bidrag det gäller, men att det statliga investeringsstödet står för största delen är ingen djärv gissning. Åren utan investeringsstöd är skillnaden mellan brutto- och nettopris i storleksordningen 10 kr/kvm.

Stöd med tak för hyrorna

Det statliga investeringsstödet för att bygga hyres- och studentlägenheter villkoras bland annat med ett tak för inflyttningshyrorna. Där stödet använts är hyrorna ett par tusen kronor lägre än i andra nybyggen, enligt statistik från SCB.

 

LÄS MER: Om beräkningar och definitioner
Prisutvecklingen i byggbranschen mäts i ett index som kallas BPI, byggnadsprisindex. Där har SCB rensat bort sådana kostnadsökningar som beror på högre kvalitet, vilket betyder att det bara är själva prisökningen som mäts.
Byggnadsprisindex för flerbostadshus, som visas i diagrammen här ovan, ökade med 227 procent mellan 1994 och 2019. Under samma period har KPI, konsumentprisindex som visar ökningen av den allmänna prisnivån i landet, ökat med 34 procent.

Diagrammen visar genomsnittligt nettopris, dvs efter avdrag för eventuella bidrag. Det är bara under perioder med statligt investeringsstöd (skuggade i grått) som det är någon märkbar skillnad mellan brutto- och nettopris.

Nya lägenheter i bostadsrätt är i genomsnitt större än nybyggda hyresrätter. 2019 var till exempel den genomsnittliga nybyggda bostadsrätten 68,8 kvm, att jämföra med 56,4 kvm för hyresrätter. Pris per kvadratmeter blir därför inte en helt rättvis jämförelse, det är ju dyrare att bygga små lägenheter eftersom kök och badrum kostar mest. I diagrammen på den här sidan har vi försökt göra jämförelsen mer rättvis genom att räkna om priset så att det för både hyres- och bostadsrätter ska motsvara en lägenhet på 60 kvm med två rum och kök.

Senast uppdaterad: 22 november, 2020